投資テーゼ · CDMX · 2026
Ichi(一)。メキシコシティの日本産特殊飲料プラットフォーム。
日本茶（碾茶）の需要は縮小している：宇治の手摘み生産は前年比 −40%、京都の競売価格は +265%。ちょうどメキシコシティが転換点を迎えるその瞬間に：関連業態は二十超、二店舗以上を確立した運営者は皆無、そして国際プラットフォームの参入が目前に迫る。
なぜ今か
収束する四つの力。
01
日本側の構造的供給ショック。
宇治の手摘み碾茶は 2025 年に前年比 −40%、京都の競売価格は +265%。JA グループ鹿児島の年間 300 トン・USD 170M の新工場が稼働するのは 2027 年 11 月。割当を先に確保した者に有利な、十八〜二十四か月の窓。
02
メキシコ側の需要転換。
SAN は十四か月で二店舗・Instagram 26,000 フォロワー。CDMX の関連業態は二十超。世界では「ほうじ茶」検索が 2025Q1 比で +54.6%、「ほうじ茶ラテ」+173%。Yelp 2026 は黒胡麻を「年の食材」と呼んだ。
03
統合直前の競争断片化。
CDMX で二店舗以上を確立した運営者はいない。Alsea-Starbucks は 2025 年 12 月に Pistachio Matcha Latte を投入 — Polanco/Reforma での matcha-led 業態の前触れ。Blank Street または Cha Cha Matcha が二十四か月以内に参入する確率は 30〜45%。
04
リテール出店の十八〜二十四か月の窓。
向こう十二か月は、CDMX の今後五年で最良のリーシング窓。Antara はテナント入替中、Mítikah はリースアップ途上、Polanco Masaryk の路面在庫は薄い。2027 年中盤を過ぎると賃料エスカレーターが効き始め、TI クレジットも縮む。
事実
今日 51 店舗。二店舗以上を確立した運営者は皆無。それが「窓」である。
市場規模
日本のスペシャルティ・ドリンク——まだ拡大の余地が残るカテゴリー。
USD 1.59B → 3.68B
メキシコのスペシャルティコーヒー、2024 → 2033、CAGR 9.82% (Deep Market Insights)。
1.9–2.3M
CDMX の AB+C+ 居住者 (INEGI 2020 / AMAI 2024)。
USD 50–110M
プレミアム日本特殊の SAM、主要六大都市、2026–2028 (推定)。
メキシコはコーヒーと aguas frescas の市場であり、多様性と選択肢が求められる。私たちの投資テーゼは抹茶愛好家を基盤とし、ほうじ茶と黒胡麻を価値を加えるスペシャルティとして補完する。
事業体
ひとつの構想。ひとつのブランド。Ichi。
Ichi は本テーゼを実行する運営プラットフォーム。CDMX を起点に、物理店舗・DTC（消費者直販）・B2B 卸の三チャネルで六つのコア SKU を展開する。
Ichi（日本語で「一」)は書道の最初の一画であり、次に進む前にひとつの事を正確に行う規律を表す。
三つの産地、三つの収益チャネル候補、二十四ヶ月で三〜五店舗のクラスター。
プロダクト
六つの SKU。現在のトレンドに沿って。
抹茶
抹茶 · まっちゃ
信頼の錨、SNS の引力。
- Food cost
- 16% (宇治) · 7% (鹿児島ラテ)
- Signature
- Matcha Latte · Yamamoto Koicha。
ほうじ茶
焙じ茶 · ほうじちゃ
数量のエンジン、粗利の複利。
- Food cost
- 4%
- Signature
- Hojicha Latte · Hojicha de Olla。
黒胡麻
黒胡麻 · くろごま
非・抹茶顧客のコンバージョン装置。
- Food cost
- 5%
- Signature
- Kurogoma Latte · Kurogoma Matcha。
玄米茶
玄米茶 · げんまいちゃ
日常の効用、ホットティーの背骨。
- Food cost
- 3%
- Signature
- Genmaicha Latte · ホット提供。
柚子
柚子 · ゆず
季節性と限定の集客力。
- Food cost
- 8% (5〜9 月)
- Signature
- Yuzu Matcha Tonic · Yuzu Spritz。
カカオ抹茶
カカオ抹茶 · カカオまっちゃ
メキシコ × 日本の防衛可能な交差。
- Food cost
- 10%
- Signature
- Cacao Matcha · ピロンシージョの Hojicha de Olla。
クラスター
五つの住所。ひとつの順序。
Antara か Mítikah(4〜6か月目)→ Condesa の street box(9〜12か月目)→ ブティックホテル内出店(12〜15か月目)→ Juárez(15〜20か月目)→ 任意のキオスク(20〜28か月目)。
01
Antara Polanco · 旗艦
屋外型ブールバール業態がカフェの美学に合致。NSE A の日常客動線。隣接する高級ブランドによる正当性。
02
Mítikah · 旗艦のバックアップ
賃料が低く、280 区画の柔軟性。2022 年開業の最新複合用途。Coyoacán 寄りの未充足な商圏。
03
Condesa · ストリートボックス
数量のエンジンと日常導線。デリバリーのハブ。Roma より飽和度の低い NSE A/B/C+。
04
ブティックホテル · 埋め込み
卸の旗艦、アフタヌーンティー、ブランドのハロー。Polanco の路面賃料を払わずに。
05
Juárez · Reforma 回廊
コーポレートとデザインの混合、Soho House 商圏。Roma/Condesa に対する機会の隙間。
供給
三つの産地。ひとつの調達規律。
鹿児島
鹿児島 · Kagoshima
ラテグレード、出杯の 60%。JA グループの新工場は 2027 年 11 月稼働。
静岡
静岡 · Shizuoka
ほうじ茶・玄米茶。FOB 日本で USD 25〜45/kg。食材コストの背骨。
宇治・八女
宇治・八女 · Uji & Yame
リテールとシグネチャー向けのプレミアム濃茶。2027 年収穫に対する前払いで年次割当を確保。
鹿児島 — ラテグレード抹茶の主軸(店舗で提供する 60%)。2026 年の FOB 日本は USD 50〜70/kg。JA グループの年間 300 トン能力は 2027 年 11 月稼働見込み。
静岡・天竜 — ほうじ茶と玄米茶の主軸。ほうじ茶の FOB 日本は USD 25〜45/kg。構造的に 4% の food cost。
宇治・八女 — リテールおよびシグネチャー向けのプレミアム濃茶。2027 年収穫に対する 25〜35% の前払い付き年間契約で、丸久小山園・一保堂が課す消費者購入制限に対する数量を確保する。
JMEPA により、HS 0902.10.01 / 0902.20.01 に対しおおむね 16% の優遇関税。日本産緑茶の年間 500,000 kg 枠内。
日本のサプライヤーへ →数字
ベースケース:USD 2.6M → USD 9.0M(5年)。3.5× MOIC、約 28% IRR。
旗艦店 · Antara · ベースケース成熟時
- 1日あたり取引数
- 320
- 客単価(混合)
- MXN 245
- 年間売上
- USD 1,440,000
- 粗利率
- 76%
- 店舗 EBITDA
- USD 403,200 · 28%
- 店舗貢献(本部控除後)
- USD 288,000 · 20%
- 開業からの回収期間
- 16〜20 か月
三つのシナリオ
| 保守的 | ベース | 強気 | |
|---|---|---|---|
| Year 3 売上 (USD M) | 3.2 | 5.5 | 8.5 |
| Year 5 売上 (USD M) | 5.8 | 9.4 | 14.2 |
| Year 5 EBITDA (USD M) | 0.5 | 1.5 | 3.1 |
| 投下資本合計 (USD M) | 1.7 | 2.6 | 3.8 |
| MOIC @ 8× EBITDA Y5 | 2.5× | 4.6× | 6.5× |
| 5年無レバレッジ IRR | 12〜18% | 28〜38% | 45〜60% |
ベースケース · IRR ウォーターフォール
投下資本 USD 2.6M(4 年)。Year 5 EBITDA USD 1.5M。8× で売却 = USD 12.0M。投資家エクイティ(75%)= USD 9.0M。
リスク
確率 × 重大度で順序づけた五つのリスク。
01
旗艦の賃料が USD 75/m²/月 を超える、または契約に至らない。
三本柱のリース・パイプライン(Antara、Mítikah、Plaza Carso);2026Q2 に仲介者を起用。
02
Q3 2027 以降に鹿児島の輸出割当が崩れる。
初日からのデュアルソーシング、東京エージェントのバックアップ、前払い付きの書面契約。
03
Alsea-Starbucks が Polanco/Reforma で matcha-led 業態に移行(2027)。
店舗 4 のコミット前に半年読み;サプライヤーの深さ;マルチ SKU は模倣困難。
04
US/UK プラットフォーム(Blank Street、Cha Cha Matcha)が Year 2〜3 に CDMX 参入。
発表前にクラスターを植える;DTC とパートナーシップによるブランドの深さ。
05
為替ショック:USD/MXN 24+ かつ JPY/MXN 0.135+。
為替ヘッジの計画;USD 100K 以上の JPY 仕入れに対する先物契約。
リスク 1〜3 のうち少なくとも一つが顕在化する確率はおおむね 50%。これがピッチではなく投資判断である理由である。
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